Évaluation juridique de la force majeure, de la théorie de l'imprévision contractuelle et de l'incidence des fermetures administratives sur les baux commerciaux.
Santiago, 18 avril 2020
Le contrat de bail commercial a été l'une des conventions les plus affectées par la pandémie de Covid-19. Les mesures sanitaires et décrets d'état de catastrophe déclarés par l'autorité publique ont contraint de nombreux établissements commerciaux à fermer leurs portes, privant les locataires de la jouissance paisible des locaux loués, contrepartie essentielle du paiement des loyers.
L'article 1915 du Code Civil chilien définit le bail en ces termes : « Le bail est un contrat par lequel deux parties s'obligent réciproquement, l'une à procurer la jouissance d'une chose, ou à exécuter un ouvrage ou rendre un service, et l'autre à payer un prix déterminé pour cette jouissance, cet ouvrage ou ce service ».
L'article 1924 précise les obligations fondamentales du bailleur :
- Délivrer au preneur la chose louée ;
- L'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
- Garantir le locataire contre tout trouble ou empêchement dans la jouissance des lieux.
De plus, l'article 1926 alinéa 2 prévoit que :
« Si par suite du retard l'utilité du contrat est notablement diminuée pour le locataire, soit par détérioration de la chose, soit parce que les circonstances ayant motivé le contrat ont cessé, le locataire pourra résilier le contrat, sous réserve de dommages-intérêts si le retard ne provient pas d'un cas fortuit ou d'une force majeure. »
L'article 1932 dispose en outre :
« Le locataire a droit à la résiliation du bail, et même à la rescision selon les cas, si le mauvais état ou la qualité de la chose l'empêche d'en faire l'usage pour lequel elle a été louée... Si l'empêchement à la jouissance de la chose n'est que partiel, le juge décidera selon les circonstances s'il y a lieu de résilier le bail ou d'accorder une diminution du loyer ».
Enfin, l'article 45 définit la force majeure :
« On appelle force majeure ou cas fortuit l'événement imprévisible auquel il n'est pas possible de résister, comme un naufrage, un séisme, la capture par des ennemis, les actes de l'autorité exercés par un agent public, etc. »
De ces principes découlent les enseignements juridiques suivants :
1. Les actes de l'autorité comme cas de force majeure : Les fermetures administratives et décrets sanitaires (notamment la Résolution n° 88 de 2020 du Ministère des Finances) caractérisent sans conteste la force majeure affectant les contrats de bail commercial.
2. Portée contractuelle et voies de droit :
a) Le bail est un contrat synallagmatique et à exécution successive.
b) La crise sanitaire ne constituant pas un empêchement définitif mais temporaire, la résiliation unilatérale immédiate du bail est délicate.
En revanche, le preneur peut valablement soulever l'exception d'inexécution (exceptio non adimpleti contractus, art. 1552 du Code Civil) face aux demandes de paiement intégral du bailleur, ou solliciter judiciairement une minoration équitable du loyer en vertu de l'article 1932 alinéa final pour trouble partiel de jouissance.
3. Impossibilité d'exécution et théorie des risques : En doctrine chilienne (René Abeliuk Manasevich, Des Obligations), l'impossibilité d'exécution temporaire résultant d'un fait fortuit non imputable au débiteur suspend l'obligation réciproque du créancier.
4. Clauses résolutoires expresses de plein droit : Les clauses prévoyant la résiliation immédiate du bail commercial pour défaut de paiement doivent être appréciées avec prudence au regard de la Loi n° 18.101 sur les baux urbains et de l'article 1977 du Code Civil, qui imposent deux sommations judiciaires préalables.