Santiago, 18 de abril de 2020
Uno de los contratos que están siendo más analizados en relación a la pandemia del Covid-19 es el de arrendamiento. Producto de las declaraciones de autoridad, a partir de la respectiva declaración gubernamental del estado de catástrofe, se ha tenido que cerrar múltiples locales comerciales a lo largo del país, con lo cual los arrendatarios se han visto privados del uso y goce del inmueble arrendado, que es el interés propio por el cual celebran este contrato.
En efecto, el artículo 1915 del Código Civil define al contrato de arrendamiento en los siguientes términos: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.
Por su parte, el artículo 1924 del Código Civil señala que las obligaciones del arrendador son:
- Entregar al arrendatario la cosa arrendada;
- Mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada;
- Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
Enseguida, el artículo 1926 inciso 2° del Código señala que:
“Si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el arrendatario desistir del contrato, quedándole a salvo la indemnización de perjuicios, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito”.
En otra disposición, el artículo Art. 1932 señala que:
”El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta”.
Finalmente, el artículo 45 señala que:
“Se llama fuerza mayor o caso fortuito el imprevisto a que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc.”
Del conjunto de estas disposiciones, podemos señalar las siguientes consideraciones:
1.- Parece fuera de duda que la resoluciones dictadas por la autoridad chilena con relación al Covid-19 constituyen una caso de fuerza mayor y que, por lo tanto, afectan al contrato de arrendamiento. En especial, debe tenerse presente la Resolución N°88 del Ministerio de Hacienda de 8 de 2020, que refunde los distintos actos de autoridad relativos a territorios o actividades y que, sin duda, han afectados a locales comerciales o inmuebles arrendados en general.
2.- La interrogante consiste en determinar el efecto o alcance que produce dicha fuerza mayor en el contrato de arrendamiento. Para estos efectos, debemos puntualizar algunas cosas:
a) Que el contrato de arrendamiento es bilateral, esto es, genera obligaciones recíprocas para ambas partes.
b) Que el contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo, es decir, que sus obligaciones se van cumpliendo en el tiempo.
c) Que el Covid-19 no es un evento permanente o, al menos, no se vislumbra que los actos de autoridad tengan un efecto permanente.
Con lo anterior, creemos que es difícil sostener que el arrendatario pueda solicitar la terminación del contrato de arrendamiento, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1932 inciso 1°, ya que la fuerza mayor no será de carácter permanente, por lo que el impedimento no es definitivo.
Sin embargo, surge otra alternativa, tomando en cuenta lo señalado en los artículo 1924 y 1926 del Código Civil, se habrá producido un incumplimiento de la obligación del arrendador de que la cosa arrendada tenga la utilidad para la que fue arrendada, lo que no requiere que sea por su culpa, bastando en este caso la fuerza mayor o caso fortuito. En este caso, el arrendatario podrá oponer a la demanda de terminación o de cobro de las rentas de arrendamiento la excepción del contrato no cumplido, establecida en el artículo 1552 del Código Civil.
Incluso, tomando en cuenta lo dispuesto en el artículo 1932 inciso final del Código Civil, el arrendatario puede solicitar una rebaja del arrendamiento al juez, bajo el argumento de que el impedimento para el goce de la cosa es parcial. Esta puede ser, asimismo, una importante herramienta de negociación frente al arrendador.
3.- Otra opción es sostener que el arrendatario no debe pagar la renta durante el período de impedimento de uso y goce del inmueble arrendado debido al acto de autoridad, por lo que se denomina “imposibilidad de la prestación”.
Esta imposibilidad en el cumplimiento se configura “cuando por un hecho no imputable al deudor se hace imposible para éste cumplir la prestación debida” (1). Justamente, para que la imposibilidad extinga la obligación se exige que se deba a la ocurrencia de un caso fortuito o fuerza mayor, pues si se debe a dolo o culpa queda la obligación del deudor de indemnizar perjuicios (2).
En esta situación, la mayoría de la doctrina chilena considera que en la legislación chilena el riesgo es del deudor, lo que implica que el acreedor tampoco debe cumplir con su obligación (3).
4.- Un último tema a revisar es la posible validez o invalidez de los pactos comisorios calificados por falta de pago de la renta. En efecto, en muchos contratos de arrendamiento se suele agregar una cláusula que señala:” El no pago de una renta (o dos) de arrendamiento producirá la terminación ipso facto, de pleno derecho y sin necesidad de resolución judicial, bastando una sola comunicación por escrito del arrendador al arrendatario, pudiendo pedir la restitución del inmueble” (…)
En el fragor de la pandemia que nos aqueja, entonces, bastaría que el arrendatario no pagara la o las rentas de arrendamiento, para que el arrendador hiciera efectivo el señalado pacto calificado, poniendo de esta forma término al contrato de arrendamiento y quedando libre su derecho a pedir la restitución del inmueble arrendado y el pago de las rentas adeudadas y las que faltaren hasta el término del arriendo.
Cabe preguntarse, entonces, si estas cláusulas son válidas.
Al menos en lo que dice relación con los inmuebles regulados por la ley de arrendamiento de predios urbanos, ley 18.101, el asunto es muy discutible.
Un sector de la Jurisprudencia y doctrina señalan que este pacto comisorio calificado es plenamente procedente en materia de arrendamiento (ej. Carlos Pizarro Wilson). El fundamento es la libertad contractual.
En contra, se puede decir que el artículo 1977 del Código Civil, que está reiterado en términos procesales en el artículo 10 de la ley 18.101, establece que la mora en el pago de una renta de arrendamiento sólo permite poner término al arriendo después de que el arrendador ha hecho dos reconvenciones de pago. Y, como el artículo 19 del la ley 18.101
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(1) ABELIUK MANASEVICH, René, Las obligaciones, Ed. Thomson Reuter, 6ta edición actualizada, p.1378
(2) ABELIUK MANASEVICH, René, op.cit, p.1378.
(3) ABELIUK MANASEVICH, René, op.cit, p.1400. Señala la doctrina: “es lógico y equitativo que, si por accidentes que están más allá de su potestad, [el acreedor] en definitiva no va a recibir su contraprestación, tampoco quede obligado a cumplir la propia que por la imposibilidad ajena ha quedado desprovistas de toda razón de ser, de causa…” ABELIUK MANASEVICH, René, op.cit, p.1392.